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Plusvalía municipal en herencias: quién paga, plazo y bonificaciones
Qué es la plusvalía municipal
Es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Grava el aumento de valor que ha experimentado el suelo de un inmueble urbano durante el tiempo que ha pertenecido al propietario. En una herencia, la transmisión se produce por el fallecimiento y el impuesto lo paga el heredero en el ayuntamiento donde esté el inmueble. Es independiente del Impuesto de Sucesiones, que depende de la comunidad autónoma.
Cuándo hay que pagarla
Solo se genera si la herencia incluye terrenos o inmuebles urbanos: pisos, casas, locales, solares. No se paga por cuentas bancarias, coches o dinero, ni por fincas rústicas. Si el inmueble no ha ganado valor durante los años en que fue del fallecido, no hay obligación de pagar, pero debes poder acreditarlo.
Plazo de presentación
El plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta un año si lo solicitas antes de que venza el primero. Pasado el plazo, el ayuntamiento puede aplicar recargos e intereses. Como corre desde la misma fecha que el Impuesto de Sucesiones, conviene preparar ambos a la vez.
Cómo se calcula tras la reforma de 2021
Desde la reforma de 2021, el contribuyente puede pagar según el método más favorable:
- Método objetivo: valor catastral del suelo (no de la construcción) multiplicado por un coeficiente que depende de los años de titularidad (hasta un máximo de 20) y por el tipo que fije el ayuntamiento, con un tope legal del 30 %.
- Ganancia real: diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión del inmueble, aplicando el tipo municipal sobre el incremento real.
Los coeficientes máximos que fija la ley varían según los años de titularidad y se actualizan por norma con rango de ley (el máximo para 20 años o más ha oscilado entre 0,35 y 0,45 según el año). Comprueba los vigentes en el BOE; los ayuntamientos pueden aprobar coeficientes inferiores. Estos coeficientes máximos se han actualizado por real decreto-ley (por ejemplo, en 2023 y 2024), así que usa los vigentes. Consulta la ordenanza fiscal de tu municipio.
Bonificaciones en herencias
La ley permite a los ayuntamientos bonificar hasta el 95 % la cuota en las transmisiones mortis causa a favor del cónyuge, descendientes y ascendientes, habitualmente cuando se trata de la vivienda habitual del fallecido. Cada ordenanza fija los requisitos: algunas exigen solicitar la bonificación expresamente, otras limitan el valor catastral o piden mantener la vivienda durante un tiempo (en algunas, cinco años); otras exigen haber aceptado antes la herencia o pedirla dentro de los seis meses.
Ejemplo ilustrativo
Una vivienda heredada tiene un valor catastral de suelo de 40.000 €. El fallecido la tuvo 15 años y el coeficiente aplicable fuera 0,12 (cifra ilustrativa). La base sería de 4.800 € y, con un tipo del 25 %, la cuota de 1.200 €. Con una bonificación del 95 %, el heredero pagaría 60 €. Si el valor de transmisión fuese inferior al de adquisición, podría acreditar la ausencia de ganancia y no pagar.
Cómo presentarla
- Reúne la escritura de la vivienda, el certificado de defunción y la escritura de herencia o aceptación.
- Consulta si tu ayuntamiento permite autoliquidación o presentación por registro, y si exige solicitar la bonificación.
- Presenta antes de que termine el plazo y guarda el justificante: lo pedirá el Registro de la Propiedad.
Si hay varios herederos
Cada heredero responde de su parte, aunque en la práctica suele presentarse una única liquidación y repartirse el pago. Si la vivienda se adjudica a uno solo con compensación al resto, conviene acordar quién asume el impuesto.
Preguntas frecuentes
¿La plusvalía se paga si vendo después? Sí: una nueva transmisión genera su propia plusvalía y, además, ganancia en el IRPF. Revisa heredar una casa.
¿Puedo reclamar si pagué de más? Si pagaste por el método objetivo y la ganancia real fue menor, puedes solicitar la rectificación dentro del plazo.
¿Y si el inmueble está en otro municipio? Se paga en el ayuntamiento donde esté el inmueble.